Evaluez votre futur taux d'endettement avant de négocier un prêt

Obtenir un prêt  de son banquier est de plus en plus difficile, et nombre de clients en ont fait en 2013 l'amère expérience. Le nombre de nouveaux prêts immobiliers a ainsi fortement chuté en 2013, en tout cas si on ne prend pas en compte comme prêt immobilier les prêts accordés en tant que prêt de ré-échelonnement de dette, qui sont un effet d'aubaine lié à la baisse des taux, et qui ne sont en aucun cas de vrais nouveaux prêts (on remplace un ancien prêt à taux d'intérêt élevé avec un nouveau bénéficiant des taux plus avantageux actuellement ...).  Et visiblement ce n'est pas fini ...

Bref, si vous avez comme objectif de devenir propriétaire soit d'une maison soit d'un appartement, qu'il s'agisse de votre résidence principale et ou secondaire, ou d'un investissement par exemple locatif, et que vous comptez financer cette acquisition par l'emprunt, cet article vous concerne.

En effet, dès votre demande de prêt immobilier, la banque va calculer votre taux d'endettement et évaluer votre capacité d’emprunt, et en fonction du résultat de cette évaluation, accepter ou non votre demande de prêt.
En simplifiant, la banque va vérifier si votre ratio global d'endettement est compatible avec la possibilité que vous aurez de rembourser le prêt. Il s'agit bien entendu pour le banquier de limiter le risque.

Pour calculer le taux d'endettement, le banquier va comparer l'ensemble de vos revenus récurrents et l'ensemble de vos charges récurrentes.
Pour les définir, votre banque vous réclamera vos 3 derniers bulletins de salaires, votre dernier avis d'imposition, vos relevés de compte (souvent sur les 6 derniers mois, parfois mais sur 3 mois seulement), et vos autres charges récurrentes, par exemple les remboursements d'emprunts si vous en avez, vos quittances de loyer si vous êtes locataire, les frais mensuels tels que le téléphone, EDF, ... voire les impôts, ...  Par contre les courses, le plein de la voiture,  ... c'est à dire vos dépenses courantes pour reprendre le terme consacré, ne sont pas prises en compte en tant que charges  (mais la banque vérifiera quand même que vous n'êtes pas en déficit chaque mois, donc que vous arrivez à couvrir vos frais habituels ...)

La banque va en 1er lieu vérifier leur cohérence (vérifier par exemple sur vos relevés de compte si vous n'avez pas oublié telle charge (par exemple un prêt mensuel, une pension alimentaire, ...) et définir votre revenu net disponible mensuel une fois l'ensemble des charges déduites de vos salaires et autres revenus éventuels récurrents (aides diverses, pensions, ...).  Pour obtenir un revenu mensuel, la banque peut être amenée à lisser certaines charges et revenus ponctuels (par exemple pour les impôts si vous n'êtes pas mensualisés, elle lissera cette dépenses sur l'année, même si cette charge ne figurait pas dans les relevés de comptes fournis ...
Vous avez bien entendu intérêt d'être le plus précis possible et de n'avoir rien oublié ...

Ensuite, votre organisme financier préféré va calculer votre taux d'endettement en prenant en compte le prêt immobilier demandé.  Pour cela, la banque divise la somme de vos charges récurrentes par la somme de vos revenus récurrents.  Et en général l'endettement global ne doit pas dépasser les 33%, c'est à dire que l'ensemble de vos charges récurrentes ne doit pas dépasser 33% de vos revenus récurrents.
Bien entendu, si vous êtes locataire et que vous souhaitez devenir propriétaire, dans son calcul, le banquier considérera que les frais de location seront remplacés par les remboursements d'emprunts ...

Pourquoi 33%, donc 1 tiers de vos revenus globaux et cette règle est elle intangible ?
Ces 33% sont en pratique un seuil au delà duquel l'expérience des banquiers montre que le client qui souhaite obtenir un prêt aura des difficultés à faire face à ses dépenses courantes, et aux imprévus (achat d'une nouvelle voiture, machine à laver qui tombe en panne, ...) qui sont normal sur une longue durée (un prêt immobilier est un prêt de longue durée, souvent autour de 20 ans ...).
Et si vous ne pouvez pas faire face à vos dépenses courantes, vous ne pourez encore moins faire face aux mensualités de votre prêt.  Donc le banquier dont c'est la gagne pain, a tout intérêt d'y regarder à 2 fois ...

Ceci dit la règle n'est pas intangible, car tout dépend du montant du revenu net disponible.  En simplifiant, si vous avez 10 000 euros de revenus mensuel (chanceux ...) et qu'il vous reste un revenu net disponible de 6000 euros (donc un taux d'endettement de 40% ....), vous arriverez plus facilement à faire face à vos dépenses courantes que si vous avez 1500 euros de revenus mensuels et qu'il vous reste 1100 euros de revenu net disponible (donc un taux d'endettement de moins de 30% ).
Ce n'est peut être pas juste, mais c'est une sécurité pour le banquier ...

En tout cas, si le banquier juge que votre revenu net disponible est suffisant, votre banquier donnera un accord pour le prêt.   Mais attention, très souvent, cela ne signifie pas que le prêt vous est accordé ...
Pourquoi ?
Car depuis quelques années, les banques ne prennent plus de risques à ce niveau, ou du moins très peu et réclament une garantie, auprès d'un organisme de garantie.  Pour cela, elle transmet l'ensemble de vos documents (fiches de paie, ...) à cet organisme qui va comme le banquier vérifier exactement la même chose.   Sauf que ces organismes supportent le risque, et sont souvent encore plus prudents que les banques elles mêmes, en réclamant par exemple des taux plus faibles, ou des preuves de votre capacité d'épargne, ...  Ce qui explique en grande partie la chute du nombre de prêts immobiliers accordés.   Par exemple, la preuve de votre capacité à épargner peut consister en un apport initial correspondant à 20% de la valeur du bien à acheter ...  Dernier détail à savoir, il n'y a que 3 organismes de garantie de ce type en France, ... pour une trentaine de grandes banques.   Donc si l'une refuse, vous avez de grandes chances que les autres, qui s'adressent au même organisme qui a déjà étudié votre dossier, le refuse aussi ...



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