jeudi 13 février 2014

La réforme de la taxe d'habitation va encore plomber le marché immobilier

Notre gouvernement l'a promis haut et fort:  Le taux d'impôt en France atteint un niveau confiscatoire et  il est hors de question de l'augmenter à nouveau.  Au contraire, le gouvernement a pris l'engagement de faire 50 milliards d'économies.

Malheureusement, on nous promet une réforme de la taxe d'habitation qui selon ses promoteurs devrait être beaucoup plus juste, ce que l'on veut bien croire, et qui selon tous les analystes de la presse économique augmenter en moyenne de 30% la taxe d'habitation (et même de plus de 100% pour pas mal de foyers ...).  Et quand on sait que son montant est de 17 milliards d'euros annuels, il s'agit d'une gigantesque hausse d'impôt (+5,1 milliards),  qui va très au delà de la baisse de 500 millions promise sur les impôts 2015 ...

Au delà de toute polémique politique (notez qu'on peut très bien faire une telle réforme et limiter les montants récoltés aux niveaux actuels, mais n'est pas du tout envisagé ...), le problème est que les réformes engagées vont plomber encore plus le marché immobilier, déjà très mal en point ... et très mal orienté pour 2014.

En effet, un des sous marchés du secteur, celui de la rénovation, qui fait vivre plusieurs dizaine de milliers de personnes en France, est très dépendant des primes consenties par l'administration pour favoriser lesdits travaux de rénovation, et en particulier ceux liés aux moyens de chauffage modernes (aérothermie, solaire, ...) et à l'isolation.

Or que promet cette nouvelle taxe d'habitation ?   Et bien justement de surtaxer les habitations les mieux isolées et celles disposant de moyens économiques de chauffage,  qui sont donc selon les promoteurs de cette nouvelle taxe  favorisés par rapport aux autres logements p^lus vétustes.

Donc en clair, si vous ne faites pas de travaux de rénovation, en particulier coté isolation et coté chauffage moderne, votre logement sera plus mal chauffé et moins économe en énergie.  Jusqu'ici, un tel état des lieux provoquait une forte incitation naturelle aux travaux de rénovation précités, et l'encouragement sous forme de primes de l'état allait dans le même sens.
Mais avec la réforme prévue, les taxes d'habitations pourraient jusqu'à doubler pour les logements les plus économes en énergie, par rapport à ceux mal isolés jugés vétustes.  Avec un montant moyen de 900 euros de taxe d'habitation annuelle pour une maison (c'est une moyenne) et un montant moyen des primes incitatives pour les travaux précités de 2000 euros par logement,  on voit qu'en un peu plus de 2 ans,  l'état aura récupéré la prime consentie pour vous pousser à améliorer votre logement.   Et sur 20 ans, ce sera bien entendu un véritable jackpot pour l'état.

Par contre, pour un particulier, le retour sur investissement de tels travaux d'amélioration sera très fortement impacté, les économies d'énergie liées à ces travaux étant très largement compensées par la sur-taxation d'habitation, qui peut même générer un rendement négatif !
Imaginez par exemple un investissement de 15 000 euros générant 1000 euros d'économies d'énergie annuelle (simples exemples non étayés).
En tenant compte par exemple de 2000 euros de primes (sous forme de crédit d'impôt par exemple), le particulier débourserait  donc réellement 13 000 euros qui seraient remboursés en 13 ans (je ne tiens pas compte de taux d'actualisation dans ce calcul).
Avec les nouvelles taxes d'habitation, ses économies réelles annuelles seraient de 100 euros par an,  et son investissement serait remboursé en ... 130 ans, donc jamais.

Bien entendu, ce sont des simples hypothèses d'école, et il faudra vérifier au cas par cas.  Mais l'incertitude fiscale fera sans aucun doute repousser ce type d'investissements des particuliers à une date ultérieure ... et nous n'évoquons pas ici les impacts écologiques d'une politique qui poussera les particuliers à conserver des logements peu économes en énergie ...

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